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Audit 360
Votre analyse de bien immobilier doit tenir après le passage du couvreur.
« Juste un rafraîchissement », dit l'annonce, jusqu'à ce que vous leviez les yeux. Samedi, dernier étage : l'agent parle de la vue, vous regardez la trace au plafond. Dans votre tête, le bilan vient déjà de changer.
Orbiscan mène douze analyses sur chaque bien retenu, en quelques minutes. La bonne question arrive avant l'offre : jusqu'à quel prix ce bien tient-il votre marge ?
Immeuble · 4 lots · 236 m²
« Juste un rafraîchissement » · exemple illustratif
- Photos · auréole au plafond, dernier étagecouverture à reprendre
- Travaux retenus · votre grille214 000 €
- dont couverture et zinguerie+ 38 000 €
Analyses 1 et 2
« Proche centre » n'est pas une adresse. « Prix du quartier » n'est pas une vente.
Deux rues voisines ne se revendent pas toujours au même prix. L'outil d'analyse immobilière doit d'abord savoir de quel bâtiment il parle.
- Localiser le bien. Orbiscan croise les DPE publics, la vue satellite et la comparaison des photos avec l'imagerie. Il retrouve l'adresse exacte dans environ 85 % des cas, avec un indice de fiabilité, puis la parcelle, sa contenance et le bâti. Une adresse incertaine reste un point à vérifier.
- Confronter le prix aux ventes réelles. Transactions signées dans la rue, le quartier et la commune. Décote ou surcote chiffrée, tendance lue. Le vendeur a son prix ; les actes signés donnent un autre point de départ à la discussion.
- Adresse retrouvée · DPE + satellite + photosfiabilité 87 %
- Parcelle BX 0156 · contenance 212 m²bâti R+3
| Vente signée | Date | Surface | €/m² |
|---|---|---|---|
| Même rue, immeuble | 03/2025 | 254 m² | 1 720 |
| Rue voisine, immeuble | 11/2024 | 198 m² | 1 850 |
| Quartier, 3 lots | 06/2025 | 171 m² | 1 610 |
| Annonce | aujourd'hui | 236 m² | 1 606 |
Analyses 3 et 4
Vous avez trouvé votre vendeur. Cherchez vos acheteurs.
Sur le papier, la découpe est belle. Encore faut-il que les lots trouvent preneur au prix du bilan.
- Lire le marché de revente. Prix de sortie probable par lot, stock, délai d'écoulement. Vous savez à quel prix les lots devront partir et face à quelle offre.
- Lire le marché locatif. Loyer de marché, tension, vacance, encadrement et calendrier d'interdiction selon le DPE.
Vous revendez un immeuble de rapport ? Votre acquéreur fera ses comptes avec le loyer de marché. Autant le connaître avant de fixer votre sortie.
| Lot | Surface | Sortie probable | Délai |
|---|---|---|---|
| T2 rez-de-chaussée | 46 m² | 139 000 € | 4 mois |
| T3 1er étage | 68 m² | 212 000 € | 3 mois |
| T3 2e étage | 66 m² | 209 000 € | 3 mois |
| T2 sous combles | 56 m² | 158 000 € | 6 mois |
| Total | 236 m² | 718 000 € | stock : 21 biens |
Analyses 5 à 7
Ces combles feront-ils vraiment un lot de plus ?
Des combles ne font pas encore un lot. Un grand jardin ne fait pas encore un terrain à détacher.
- Lire l'urbanisme. Zone du PLU, hauteur, emprise, prescriptions. Un blocage force le verdict « Passer ». Même si le reste du dossier plaît.
- Chercher le potentiel. Découpe, division, combles, surélévation, changement d'usage, rénovation d'une passoire. Chaque piste doit tenir face aux contraintes du bien.
- Regarder les risques. Inondation, argiles, cavités, sites pollués, nuisances : ce qui entoure le bien et ce qui se passe sous ses fondations.
Une belle façade n'a jamais renseigné sur le sous-sol.
- Découpe en 4 lots · accès par l'escalier communautorisée
- Combles · 56 m² au sol, 2,30 m sous faîtagelot possible
- Surélévation d'un niveaupérimètre patrimonial
- Stationnement exigé pour les lots créésà vérifier en mairie
- Inondation · argiles · cavitésaléa faible
- Ancien atelier recensé à 120 msite à surveiller
Analyses 8 et 9
Le grand-angle agrandit le salon. Pas votre marge.
La photo vend une pièce. Orbiscan la lit aussi pour ce qu'elle vous coûtera.
- Lire les photos et le texte. État pièce par pièce, images trompeuses, signaux faibles : succession, urgence, bien vide, travaux commencés, bien vendu loué. Le texte dit « à terminer ». Les photos donnent déjà des questions à poser.
- Chiffrer les travaux. Votre grille ou celle de vos entreprises, appliquée aux postes retenus. Votre électricien a ses prix. Ils entrent dans le bilan.
En visite, vous vérifiez les postes que les photos ont fait ressortir. Puis vous les confrontez aux devis : « Vous l'avez estimé à combien ? »
| Poste · votre grille | Quantité | Montant |
|---|---|---|
| Couverture et zinguerie | 118 m² | 38 000 € |
| Menuiseries double vitrage | 22 u. | 29 700 € |
| Électricité, mise aux normes | 236 m² | 33 000 € |
| Total retenu, aléa 8 % compris | 214 000 € |
Analyse 10
Votre analyse de bien immobilier doit finir par un prix d'achat.
Le prix demandé appartient au vendeur. Le Prix Plafond appartient à votre bilan.
Orbiscan calcule trois scénarios avec les frais du régime marchand de biens, la TVA, le financement, le portage et les travaux. Le Prix Plafond répond à une question précise : quel prix d'achat maximum tient votre marge avec ces hypothèses ?
Le vendeur demande 379 000 €. Votre scénario donne 345 000 €. L'écart de 34 000 € ne disparaît pas parce que la visite s'est bien passée.
Le Prix Plafond dépend des prix de sortie, des travaux et des coûts retenus. La visite et les devis servent à éprouver ces hypothèses.
| Prudent | Central | Favorable | |
|---|---|---|---|
| Revente des lots | 680 000 | 718 000 | 752 000 |
| Travaux, aléa compris | −231 000 | −214 000 | −203 000 |
| Frais MDB, TVA sur marge | −31 000 | −33 000 | −36 000 |
| Financement et portage | −22 000 | −18 000 | −15 000 |
| Marge cible 15 % | −102 000 | −108 000 | −113 000 |
| Prix Plafond | 294 000 | 345 000 | 385 000 |
Analyses 11 et 12
Vous savez pourquoi appeler. Et quoi regarder une fois sur place.
Douze analyses n'ont d'intérêt que si elles changent votre prochain geste. Le dossier se termine par les raisons d'avancer, de vérifier ou de passer.
- Le Score Orbis. Une note sur 100, justifiée ligne par ligne, qui reflète vos critères. Vous réglez les pondérations ; Orbiscan apprend de vos rejets et de vos achats.
- L'appel et la visite. Points forts, points faibles, angle de négociation et checklist de visite.
L'agent ouvre les volets. Vous lui demandez quand la toiture a été reprise.
Voir comment se construit le Score Orbis- Angle de négociation : couverture chiffrée à 38 000 €offre à 345 000 €
- Date de réfection de la toitureen visite
- Compteurs séparés par loten visite
- Hauteur réelle sous faîtage des comblesen visite
Continuer la visite
Les autres fonctionnalités.
Votre démonstration
Apportez vos coûts travaux. Nous ouvrirons le bilan.
En trente minutes, regardons ce qu'Orbiscan aurait trouvé sur votre secteur et comment il aurait analysé les biens retenus. Un poste vous paraît trop bas ? Reprenons-le. Vous verrez ce qu'il fait au prix d'achat.